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“婚前按揭房”如何归属的判例解读/涨晓达

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 19:16:31  浏览:8847   来源:法律资料网
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大陆“婚前按揭房”如何归属的判例解读

张晓达 律师

2004年12月22日

一.大陆法院判例

2002年10月台商王先生在上海买了一套商品房,首付40万人民币,银行贷款40万人民币,并办理了产权证。一年后王先生与大陆张女士结婚,当时王先生所买的房产已升值至100万民币,婚后双方共同偿还贷款。2003年11月,夫妻双方因感情不和闹离婚,当时该房产的市值已经达到了140万人民币。双方在谈及房屋的分割问题时,张女士认为,该房屋目前的价值除去40万首付款以及王先生第一年支付的5万元还贷款之外,其他的部分属于夫妻共同财产,即140-40-5=95万,要求对这部分共有财产进行分割。而王先生则认为,该房产是自己的婚前个人财产.结婚后仍然归自己所有,因此不同意分割。后双方将此纠纷诉之法院。
法院经审理后,一审判决该房产为王先生个人财产,归其个人所有。而对于婚后夫妻双方共同偿还的银行贷款,王先生应将其中的一半偿还张女士。张女士不服,上诉到二审法院,最终二审法院维持原判。

二.婚前按揭房产归属问题分析

这里我们要讨论的“婚前按揭房产”,是单纯指夫妻一方在婚前以银行按揭方式购买(限为个人行为,排除夫妻双方婚前已有合意的共同购房行为,此时可能房屋已为双方婚前共有财产),婚后由夫妻共同偿还贷款的房产。实际上,上述案例的核心是如何界定婚前按揭房产,进而确定如何分割婚前按揭房产的问题。

财产分割是离婚中最容易遇到的问题,很多人对一项财产到底属于个人财产还是夫妻共有财产总是弄不明白,特别遇到房产时就更加复杂了。买房从签合同到付首付、办理银行按揭贷款,再到办理产权证、偿还到款要经历很长一段时间,一个人很有可能在这期间结婚又离婚,上面的案例便是其中一例。那么此时婚前按揭房产到底如何归属呢?

1.法律对一般婚前财产的原则性规定

大陆现有的法律法规没有就婚前按揭房产的分割问题做出明确的规定,只是就一般的婚前财产的分割做出了规定,即除夫妻双方另有约定外,婚前个人财产属于夫妻一方所有,并且婚前个人财产并不因夫妻双方婚姻关系的延续而转化未个人财产。这里尤其要提醒大家注意“婚前个人财产不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财”这一点,因为在2001年大陆修订《婚姻法》前,最高人民法院的司法解释曾经有过明文规定:婚前个人财产经过4年或者8年后可视为夫妻共有财产,但现在的法律对此问题做了重大改变。

2.剖析婚前按揭房产的分割

上述对婚前财产分割的原则性规定,套用到婚前按揭房产的分割上即可理解为“一方在结婚前购买的房产属于一方婚前个人财产”,然而仅凭此理解仍然会让人疑惑重重,需要进一步剖析:

(1)何为“婚前”?何为“婚前购房”?

从上面的分析不难看出,婚前按揭房产的分割中有两个关键的时间点:一是“婚前”到“婚后”的时间点;二是“购房”时间点,即什么时候开始算是购买了房产。
对于前者,答案很简单,鉴于在大陆通常情况下结婚需要进行登记才被视为合法婚姻,因此,夫妻双方自大陆民政部门领取《结婚证》之日可视为“婚前”到“婚后”的时间点,而其他诸如订婚、举行婚礼等时间点都不具备法律上的意义。

对于后者,比较困扰,在购房一系列的过程中到底哪个才是“购房”时间点?例如:在婚前签了购房合同,付了首期款,婚后才进行按揭贷款,并办了《房产证》,那哪个才是“购房时间点”?
有人认为,鉴于房产在法律上属于不动产的范畴,而根据大陆相关法律的规定购房人真正获得所购房屋所有权的时间点为办理完房屋的过户手续,取得《房产证》之日,因此,认为获得房屋产权证书之日为即为“购房”时间点。还有人认为,判断这一问题关键是看房价款是在婚前以个人财产支付,还是婚后以共同财产支付的。
实际上,上述观点在理解“购买”这一概念时过于狭隘了,因此由此得出的结论也有失偏颇,考虑到购房的目的性以及购房整个过程的关联性,应当以签订购房合同的时间为“购房”时间点,签订合同时最能反映“购房”这一行为的性质。

(2)按揭购房过程中各方的法律关系如何?“共同还贷”如何补偿对方?

婚前个人所购房屋为个人财产已确定无疑,然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款,难道不会对房屋的所有权产生任何影响么?有人提出过这样的观点:在偿还完所有银行贷款前,应当将房产权分时段分割为婚前婚后两部分,婚前个人支付的房价款获得相应比例的婚前房产权益,这属其个人财产;而婚后双方共同偿还银行贷款获得婚后房产权益,这部分是夫妻双方的共有财产,应作为夫妻共同财产进行分割。
在弄清楚这个问题之前,应当先弄清按揭购房各方的法律关系,即购房人、出卖人(如开发商)和贷款银行三方的关系。简单地说,购房者与开发商是房屋买卖关系,而购房人与银行则是房款借贷关系。当购房人与开放商签订了购房合同,并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划入了开发商帐户,同时也办理了房产证后,购房合同双方都已经履行完了合同义务,双方已经结束了购房合同的关系。在此之后,购房人向偿还银行借款的行为,属于购房人与银行因贷款行为而产生的债券债务行为,并不影响所购房屋所有权的归属。

如果婚后夫妻双方共同偿还了银行贷款,可以理解为是用夫妻共有的财产偿还了一方的个人债务,因此,离婚时欠款的一方应当将夫妻所共同偿还贷款的一半补偿给另外一方,这正如文章开头所引用判例中法院最终的判决一样。

联系方式:dadaxtw@yahoo.com.cn


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广东省食品卫生管理实施办法

广东省人民政府


广东省食品卫生管理实施办法
广东省人民政府


第一章 总则
第一条 根据《中华人民共和国食 品卫生法(试行)》(以下简称《食品卫生法》)有关规定,结合我省实际情况特制定本办法。
第二条 凡在本省境内从事食品、食品添加剂、食品容器、包装材料和食品用工具、设备,以及与食品卫生有关的其他物品的生产、经营及储运的单位和个人(以下简称食品生产、经营单位和个人),都必须遵守本办法。
第三条 各级卫生行政部门主管本辖区内食品卫生监督工作。
食品卫生监督所需经费,由各级政府列入财政支出预算,纳入卫生事业费统筹解决。

第二章 食品卫生
第四条 食品生产、经营单位和个人除应执行《食品卫生法》第六条规定外,还应遵守下列要求:
(一)不得同时兼营有毒、有害及容易使食品造成污染的不洁物品;
(二)饮食店应有足够周转的餐具,有专用消毒设备并有专人负责,有防蝇、防尘、防污染的专用保管柜存放;
(三)设置加盖容器存放垃圾和废弃物,并定期清扫消毒;
(四)工作人员在生产、销售食品时必须穿戴工作衣、帽,保持个人卫生。
第五条 食品生产、经营单位和个人除应执行《食品卫生法》第七条规定外,禁止生产、经营下列食品(物品):
(一)含人工投放激素药物的畜、禽、兽产品及其制品;
(二)含未经允许使用的农药物、保鲜剂的蔬菜、水果、水产品及其制品,或农药残留量超过国家规定标准的农畜产品;
(三)非食品酒精配制的酒类;
(四)注水、掺水或使用色素的鲜肉类、鲜奶、水果等;
(五)含硼砂及其他有毒、有害物质的肉类、豆制品及其他食品;
(六)有毒的野蘑菇、河豚鱼、贝壳类,死的甲鱼、鳝鱼、螃蟹(花蟹除外),发霉的甘蔗、银耳(雪耳)等。
第六条 既是食品又是药品或用作食品调料或食品强化剂的动植物品种,必须符合下列要求:
(一)属国家药典或卫生部门有关规定中载明的粮食、蔬菜、瓜果、水产、畜禽、野味和调料品种,并符合国家关于《禁止食品加药卫生管理办法》的规定;
(二)传统上习惯使用作为食品、饮料的调料,并为实践证明是安全卫生的中药品种;
(三)为增强营养成分而加入食品中的强化剂,必须符合国家关于《食品营养强化剂使用卫生标准》的规定。
生产上述食品必须按规定经食品卫生监督部门审批。
第七条 在地方性甲状腺肿病区(简称地甲病区),食盐经营单位和个人应购进和销售加碘食盐(简称碘盐),严禁批发、销售非碘盐。
根据地甲病防治工作需要并经上级卫生部门同意,县一级卫生部门可决定扩大碘盐供应的区域范围。

第三章 食品卫生管理
第八条 食品生产、经营单位和个人,必须按《广东省食品卫生许可证发放管理暂行办法》和《广东省各类食品企业卫生许可证发放要求》的规定领取《食品卫生许可证》,凭《食品卫生许可证》向工商行政管理部门申领《营业执照》后,方可开业。
食品卫生监督机构依法吊销食品生产、经营单位和个人的《食品卫生许可证》时,应及时通知工商行政管理机关收缴其《营业执照》;工商行政管理机关依法吊销食品生产、经营单位和个人的《营业执照》时,应及时通知食品卫生监督机构收缴其《食品卫生许可证》。
第九条 从事食品生产、经营活动的人员,必须经过食品卫生业务知识和食品卫生法规培训(其中主管食品卫生工作的负责人或管理人员培训时间不少于一百个学时),经考核合格取得结业证书后,才能从事食品生产和经营业务。
从事食品生产、经营活动的人员必须每年进行一次健康检查,并取得合格的健康检查证。
第十条 食品生产、经营单位和个人的主管部门(包括总公司,下同),负责管理本系统的食品卫生工作,其主要职责是:
(一)检查《食品卫生法》和本办法的执行情况:
(二)建立健全食品卫生检验机构和管理制度;
(三)改善所属企业的生产经营设施;
(四)对所属企业人员经常进行食品卫生知识教育。
第十一条 大、中型食品卫生生产企业和有条件的小型食品生产企业应设立食品卫生检验科(室),不具备设立检验机构条件的小企业,其产品可委托经卫生部门认可的检验单位进行检验,且每批产品必须检验合格才能出厂。
食品生产企业应配备二至五名专职或兼职食品卫生管理员,食品卫生管理员必须符合本办法第九条规定经培训考核合格,由企业推荐,由主管部门审批并发给《广东省食品卫生管理员证》和胸章。
食品生产企业每季度应向主管部门和当地食品卫生监督机构报告一次产品质量检验情况。
第十二条 新建、扩建、改建食品生产、经营项目的选址和设计审查,必须有食品卫生监督机构参加。不符合卫生要求的,不得定点和施工。
第十三条 食吕生产企业利用新资源和新原材料生产食品、食品强化剂、食品添加剂的新品种及食品容器、包装材料和食品用工具、设备、食品洗消剂等,应事先经过技术鉴定,填写《新产品审批表》,向当地食品卫生监督机构申报,经省食品卫生监督机构初申同意后,报国家卫生部
审批。经批准并发给产品卫生许可证后方准投入生产和销售。
第十四条 食品广告,应按国家颁发的《食品广告管理办法(试行)》的规定执行,食品的标签,应按国家颁发的《食品标签通用标准》实施。各级食品卫生监督机构应严格监督检查。
生产、销售定型包装食品、食品添加剂、食品包装材料,必须附有产品说明书或商标。产品说明书应载明产品名称、产地、厂名、生产日期、批号(代号)、生产许可证编号、规格、配方(主要成分)、保存期限、食用或使用方法等。
第十五条 食品生产、经营单位和个人在省内采购食品及与食品卫生有关的物品时,必须按《广东省食品卫生索证管理暂行办法》规定索取检验合格证或化验单,销售方不得拒绝提供。
购销双方对食品卫生质量发生争议时,由发生争议所在地或销售方的县级以上食品卫生监督机构仲裁决定,如无法达成协议时,由上一级食品卫生监督机构仲裁决定或由省食品卫生监督机构仲裁决定。
第十六条 发生食品污染和食品中毒事故时,责任单位的负责人应立即向当地食品卫生监督机构报告。食品卫生监督机构应及时会同有关部门进行现场调查,采取控制措施,并向上一级食品卫生监督机构报告。
第十七条 进口食品必须符合国家卫生标准和卫生要求。未建立进口食品卫生检验机构的地方,由当地卫生防疫站或食品卫生监督检验机构承担进口食品的监督检验任务。进口寄售食品的卫生管理,应按有关规定执行。
第十八条 出口食品的卫生监督检验由进出口商品检验部门负责。生产、经营出口食品的企业,应按照国家有关出口食品卫生管理的规定执行。
将出口食品转国内销售的,必须向当地食品卫生监督机构提交产品说明及转内销的原因报告,经审查或复验产品质量符合卫生标准和卫生要求的方可调拨、销售。

第四章 集市贸易的卫生管理
第十九条 城乡集市贸易的食品卫生管理工作,由工商行政管理部门负责,集市贸易市场管理机构应设二至五名专职或兼职食品卫生管理员(审批办法按第十一条规定执行),其主要职责是:
(一)对从事食品生产、经营人员进行食品卫生知识、法律和道德教育;
(二)制订市场的食品卫生管理制度,并组织检查落实;
(三)检查市场的食品卫生及环境卫生,对违反《食品卫生法》和本办法的单位和个人给予劝告、警告和限期改进。严禁销售有毒有害的食品。
(四)及时向工商行政管理、食品卫生监督机构和农、牧、渔业部门反映有关食品卫生情况。
第二十条 市场食品经营摊档,必须按卫生要求合理分段设置。
第二十一条 经营直接入口食品的店、摊、亭及流动车,应在指定地点经营。严禁无证照者及无防蝇、防尘、防污染、无消毒设施者经营直接入口食品。
第二十二条 牲畜屠宰,必须严格按照《家畜家禽防疫条例》和《广东省牲畜屠宰及卫生检验管理暂行规定》执行。
食品卫生监督员、检查员和市场管理员应经常对上市肉品进行检查监督。

第五章 食品卫生监督
第二十三条 县以上食品卫生监督检验所或卫生防疫站是各级卫生行政主管部门行使食品卫生监督职权的常设机构,负责管辖范围内食品卫生检验监督工作。
省、省辖市卫生行政部门可根据条件,确定若干食品生产、经营企业负责本单位食品卫生监督、检验工作。
上级食品卫生监督机构有责任对下级食品卫生监督机构进行检查监督和指导。省食品卫生监督机构对违反《食品卫生》的重大案件,可直接处理;对下级监督机构和铁路、交通、厂(场)矿等监督机构处理不当的案件,有权纠正或重新处理。
第二十四条 县以上食品卫生监督检验所或卫生检疫站设食品卫生监督员。其任免程序是:由所在食品卫生监督检验所或卫生防疫站提名,经当地卫生行政部门审定,报同级人民政府批准,发给或收回食品卫生监督员证件。并报上一级食品卫生监督机构备案。铁道、交通、厂(场)矿
卫生防设站食品卫生监督员,经其主管卫生行政部门审定,由其上一级主管部门批准任免,发给或收回食品卫生监督员证件。并报省食品卫生监督检验所备案。
食品卫生监督员的基本条件另行规定。
第二十五条 城乡基层卫生院应设二至五名专职或兼职食品卫生检验员,由基层卫生院负责人和经过《食品卫生法》,食品卫生专业知识培训的卫生人员担任,经当地食品卫生监督机构审查,报同级卫生行政部门批准,发给《广东省食品卫生检查员》证件和证章。
第二十六条 食品卫生检查员的主要职责:
(一)协助食品卫生监督员工作,对辖区内食品卫生情况进行检查;
(二)对违反《食品卫生法》和本办法者,依法给予警告、限期改进、禁售、现场销毁、没收食品及用品(价值二百元以下)、以及罚款(一百元以下)等处罚。

第六章 法律责任
第二十七条 对违反《食品卫生法》第四、五、六、十、十一、十二、二十三、二十五条或本办法第四、十五条规定,或产品不符合卫生标准及卫生管理办法者,责令其限期改进。
第二十八条 对违反《食品卫生法》第七、八、十、十二、二十二、二十四、二十八条或本办法第五、十三、十四、十五、二十二条规定者,责令追回已出售的食品、食品添加剂,其中对人体健康有害、无安全处理措施或无利用价值的,予以没收或销毁。
第二十九条 违反本办法第八条第一款规定,私自生产、销售食品者,没收其全部违法所得(从开始非法营业之日起累计),并处违法所得百分之十罚款。
第三十条 对违反《食品卫生法》或本办法的下列行为,可视情节轻重处以罚款:
(一)对违反《食品卫生法》第六条、本办法第四条规定的,处以一百元至二千元罚款;
(二)违反《食品卫生法》第七条、本办法第五条规定的,可处以一百元至五千元罚款,情节严重的,没收其违法所得,并处以五千元以上罚款;
(三)违反本办法第二十一条规定的,处以二十元至二百元罚款;
(四)烹调、加工、销售食品过程中,混放、混用生熟食品、食品容器者,处以二十元至一百元罚款;
(五)生产或销售直接入口食品的人员,不穿戴清洁的工作衣、帽,或用不洁纸张或容器盛装食品者,处以二十元至二百元罚款。
(六)违反本办法第九条第二款规定者,每人处以二十元至五十元罚款;传染病者不调离工作岗位的,应责令调离,并处以二十元至一百元罚款;
(七)造成食物中毒的责任单位和个人应负损害赔偿责任,并按事故大小和危害程度处以罚款:
中毒人数十人以下的罚款一百元至一千元;十一人至三十人的,罚款五百元至五千元;三十一人至一百五十人的,罚款一千元至一万元;一百五十一人至三百人的,罚款二千元至二万元;三百零一人以上或故意隐瞒不报的,应加重处罚;
(八)违反本办法第十五条规定的,处以三十元至三百元罚款;
(九)违反本办法第十四条规定的,处以一百元至二千元罚款;
(十)因运输不当造成食品污染的,应责令运输部门赔偿损失,并处以一百元至一千元罚款;
(十一)违反本办法第十二条规定的责令停止施工,并处以一百元至一千元罚款;
(十二)违反本办法第十七条规定者,没收其违法所得,并处以二百元至二千元罚款;
(十三)违反本办法第十八条第二款规定的,处以五十元至一千元罚款;
(十四)违反本办法第十六条规定的,对责任单位负责人处以五十元至五百元罚款,对责任单位处以五百元至五千元罚款;
(十五)违反本办法第十三条规定的,责令其停止生产,没收其违法所得,封存产品等候处理,并处以二百元至二千元罚款;
(十六)违反本办法第七条规定的,当收非碘盐并处以二十元至五百元罚款;
(十七)食品生产、经营者隐瞒或拒绝向食品卫生监督机构提供有关资料,经教育解释仍不提供的,处以二十元至一百元罚款。
受罚单位或个人应在收到食品卫生监督机构通知书之日起十五日内缴交罚款,逾期不交的,每日加收百分之一的滞纳金。
第三十一条 有下列情况之一的,责令停业改进:
(一)造成食品严重污染、食物中毒或其他食源性疾患事故;
(二)经限期改进后仍达不到卫生标准和卫生要求的;
(三)因设备陈旧工艺落后或建筑设计、生产配置不合理致使食品卫生质量低劣,长期达不到卫生要求的;
(四)食品卫生监督机构抽检同种食品(含餐具)连续三次检验不合格的。
前款责令停业改进一次,期限不超过十天。
第三十二条 有下列情况之一的,经县以上人民政府批准,可吊销食品(产品)卫生许可证:
(一)经停业改进和罚款处理后仍不改进者;
(二)违反《食品卫生法》情节恶劣者;
(三)经全面鉴定确实不宜继续生产、经营食品者;
(四)因违反食品卫生管理规定,造成严重伤亡事故,触犯刑律者。
第三十三条 本办法第二十七条至第三十二条规定的各项行政处罚,可以单处或并处,由食品卫生监督机构决定执行。但罚款或没收违法所得超过五千元的,须报县以上人民政府批准;罚没款项按国家有关规定处理。罚款支出不得列入成本。没收物品由食品卫生监督机构处理。
第三十四条 对销售者的行政处罚,由销售者直接承担。经查明主要责任应由生产者、批发者、运输者、仓储者等承担的,食品卫生监督机构可直接给予行政处罚。如果上述责任者不在管辖范围内,可将处罚建议书及有关证据材料移交给其所在地的食品卫生监督机构处罚。移交处理后
应将结果通知销售地食品卫生监督机构。
第三十五条 当事人对行政处罚不服的,可在接到处罚通知书之日起十五日内向人民法院起诉。但对限制食品的决定应当立即执行;对罚款的决定期满不起诉又不履行的,食品卫生监督机构可向人民法院申请执行。
第三十六条 违反《食品卫生法》和本办法生产、经营食品造成食物中毒人员死亡,以及其他食源性疾患事故、人体健康严重损害或足以造成潜在性危害,触犯刑律的,由司法机关依法追究直接责任人的刑事责任。
第三十七条 凡以暴力、、威胁等方法阻碍食品卫生监督员、检查员依法执行职务,围攻、殴打食品卫生监督员、检查员和市场管理人员的,由公安部门按《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处理,构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。
第三十八条 对贯彻执行食品卫生法规成绩显著的食品卫生监督机构和个人,应给予表扬和奖励;对玩忽职守、营私舞弊、执法犯法者,依法从严处理。

第七章 附则
第三十九条 本办法由广东省卫生厅负责解释。
第四十条 本办法自1989年10月1日起施行。



1989年9月29日
简介九品中正制

曾广荣


  九品中正制又称“九品官人法”,是魏晋南北朝时期的选官制度,魏文帝曹丕黄初元年(公元220年)为取得世家大族的支持,采纳吏部尚书陈群建议制定。该法由各郡长官推选朝官中本籍“著姓士族”担任中正,中正将本郡士族依家世与才德写出品、状,作为吏部委任官职的主要依据。“品”主要依据家世官位的资历,“计资定品”,分别为上上、上中、上下、中上、中中、中下、下上、下中、下下九等,称九品。虽为九品,但第一品是虚设,无人能达到,所以第二品为最高等。“状”是根据士人的德才行为下一个简短评语,一般只有一两句话。后在郡中正之上设州大中正,其下又有郡国大中正和小中正,属官有清定、访问等。西晋时在京大小中正每月在上东门会议三次,评定和升降士族品第,小中正写出品、状,由大中正核实,呈司徒府,司徒核实后交尚书备选用。为提高中正权威,朝廷禁止被评者诉讼枉曲;中正如定品违法,须受追究。此制创立之初,评定人物的标准是家世、才德并重,“盖以论人才优劣,非谓世胄高卑”。但被选者几乎全是门阀世族,才德逐渐被忽略,家世愈益重要,至西晋已是“上品无寒门,下品无士族”,此制成了维护巩固门阀统治的重要工具。至西魏北周时期,选用官吏已不大主要门第,九品中正制度逐渐动摇,到隋文帝时,门阀制度衰落,此制终被废除。

(江西省奉新县人民法院 曾广荣)


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