卫生部、经贸部关于开办外宾华侨医院、诊所和外籍医生来华执业行医的几条规定

上一篇: 关于发布《公开发行股票公司信息披露的内容与格式准则第六号〈法律意见书的内容与格式〉（修订）》的通知
下一篇: 商品房销售面积计量监督管理办法

解析购买查封房屋的法律风险

奚正辉


　　案例

　　2008年6月16日，林小姐来到中汇律师楼找到本律师，当时她心情非常着急，因为其购买的位于上海市徐汇区裕德路一套房屋，在其向房地产交易中心申请转移登记后15天被徐汇法院查封了，交易中心向林小姐出具了《不予登记告知书》。
　　本律师接受林小姐的委托立刻跟徐汇法院联系，并当天就向法院提交了查封异议申请，但是法院鉴于林小姐还不是系争房屋的产权人，故不同意解封。本律师遂申请以第三人的身份参加进入诉讼案件。本案由徐汇法院的资深法官组成了合议庭审理，对案件的判决还是非常有说服力的。
　　经法院查明以下事实：2007年4月8日，被告吴某向原告王某借30万元，签署了抵押借款协议，以上海市徐汇区裕德路一套房屋抵押，但是没有办理抵押登记。吴某还不出钱，遂双方于2007年11月23日签署了房地产买卖合同，转让价格为65万元，以房抵债，但是一直没有办理过户手续，因为吴某在该房屋上还有近60万的银行抵押贷款。2008年3月3日，吴某因为拖欠银行贷款，银行起诉吴某，并查封了系争房屋。2008年5月4日，被告吴某通过上海臣信房地产经纪公司将系争房屋出售给了第三人林小姐，签署了《房地产居间合同》。5月14日，林小姐直接汇了60万到吴某的贷款银行，替其还清了贷款，并办理了抵押注销及解封手续。5月28日，吴某与林小姐签署了《上海市房地产买卖合同》，转让价格为109万元，同日向房地产交易中心申请办理了过户，并支付了44万。6月8日，吴某与林小姐签署了《房屋交接书》，并支付了尾款5万元。此后该房屋由林小姐居住至今，并于8月装修了系争房屋。
　　2008年6月12日王某起诉到徐汇法院，并申请财产保全，查封了吴某的该房屋。王某诉请继续履行王某与吴某签署的房屋买卖合同，并办理过户、交房手续。


　　法院判决认为

　　本案的争议焦点在于原告、第三人分别与被告就同一标的物而签订的房地产买卖合同，哪份应予继续履行。从两份合同的签订过程及履行状态看，原被告签订买卖合同是源于之前的抵押借款合同，但实际又未办理抵押登记手续，对该房屋上因贷款已抵押给银行设定的抵押登记也没有明确如何处理。而且原被告双方一直没有去交易中心申请办理过户手续。故系争房屋的权利并未转移至原告处，原告要求办理过户、交房手续缺乏法律基础。
　　第三人与被告签订的买卖合同虽然在原被告签订合同之后，但第三人不仅代被告归还了银行抵押贷款，并注销了抵押及查封，之后又按合同的约定向被告支付了全部房款，还在房地产交易中心办理转让过户手续时，缴纳了双方应承担的税费。同时，被告也按约将系争房屋交付第三人，一直由第三人居住使用至今。从合同解除的可能风险看，当合同解除后，第三人可能因被告偿还不能的损失高于原告，在同等条件下，法律应优先保护更大利益阻止更大的损失。
　　另外，从当事人的主观过错看，原被告之间买卖合同是基于债务，但庭审中当事人对债务本身尚存争议，且又未按规定办理抵押登记手续，特别是在2007年11月签订合同一直到2008年6月半年多时间里，都没有证据能够证明原告向被告主张自己的权利，这也有悖常理。而恰在第三人与被告向房地产交易中心申请办理房屋转让过户手续之际，向法院申请查封，这一系列行为均无法推断原告是无过错的。而如前所述，第三人在合同的整个过程中，完全是善意和无过错的，法律应优先保护善意和无过错人的利益。
　　综上，第三人与被告所签订的房地产买卖合同合法有效，并支付了全部房款，办理了交房手续，取得了房地产交易中心的收件收据、缴纳了税费，可以认定第三人与被告间关于系争房屋买卖已进入登记程序。尽管原告通过诉讼程序保全冻结了系争房屋的交易转让，但原告的诉讼保全时间在第三人与被告提出交易登记申请之后，不影响第三人取得系争房屋的物权。关于原告与被告的债务纠纷可以另行诉讼解决。但原告现要求继续履行与被告签署的房屋买卖合同，完成过户交房手续，法院不予支持。

　　本案中王某认为其签署的房屋买卖合同时间在前，而且也是双方真实意思的表示，王某作为守约方要求违约方吴某继续履行房屋买卖合同是有道理的。但是本案中存在善意的第三人林小姐，故本律师接到该案件，直觉就认为林小姐应该可以得到系争房屋，但是还是有风险的。本案的关键点是，林小姐必须证明自己是善意的，而且支付了全部款项，并实际占有了该房屋。当时本律师就建议林小姐二点：1、找到被告吴某出庭，表明该房屋是愿意卖给第三人，而不是王某。因为根据法律规定，在一房二卖的情况下，两份房屋买卖合同都是成立生效的，关键是看出售方选择履行哪一份买卖合同。本来被告是不愿意出庭的，第一次开庭都缺席了，后来经过我方的努力说服，被告吴某还是出庭了，并作了有利于第三人的陈述，对本案第三人胜诉起到了很大的作用。2、立即把该房屋的物业费补交掉，并开始装修房屋，主要目的是证明林小姐已经实际占有该房屋，王某要求继续履行的要求是无法实现的，就算吴某反悔要履行与王某的房屋买卖合同也是不能了。根据《合同法》第110条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。”
其实本案中还有一个难点，就是第三人林小姐申请办理了转移登记，该房屋的物权属于谁的？法院是不是还可以查封该房屋？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定法院是无权查封该房屋的，何况本案中，第三人林小姐已经办理过户手续。而且根据上海高院的审判实践，第三人林小姐办理了转移登记申请，并支付了大部分房款，该房屋的物权应该属于第三人林小姐，也就是说第三人林小姐可以向法院单独起诉要求确认该房屋的产权归其所有。本案中徐汇法院把这一点一起写进判决书，也避免了当事人的诉累。
　　该案件于2008年11月27日判决，三方都没有上诉，现第三人林小姐已经重新申请办理了过户登记，并取得了产权证。


邮电部


关于加强邮政储蓄现金管理的补充规定

1990年7月9日，邮电部

为进一步加强邮政储蓄现金管理工作，提高服务质量，保证现金安全，特作如下补充规定：
一、邮政储蓄现金管理的原则是严格执行双人临柜、双人押运、双人管库、现金交接当面清点签收，相互制约、相互监督，确保现金安全。
二、为提高邮政储蓄营业窗口现金收付质量，除严格执行双人临柜、钱帐分管制度外，必须做到：
（一）坚持邮政储蓄窗口作业程序。即：用户存款，先收款后记帐；用户取款，先记帐后付款。
（二）坚持现金收付复核制度。营业员收款，及时清点，交复核员复点，保证帐款相符；营业付款由复核员合理配付各种票面人民币，交营业员复核把关。
（三）营业窗口每日收进的现金应及时清点整理、点准、理顺、敦齐、分券别每百张一扎捆紧，并在捆把腰条上加盖经手人图章，以便日终结算与出纳员清点交接。
三、去银行转存或提取邮政储蓄存款或市、县邮电局与分支机构之间运送现金，必须做到：
（一）坚持双人押运，不准人款分离或委托他人捎带，万元以上使用机动车。运送现金时间、地点、路线和数额不准向无关人员泄露。
（二）运送现金机动车辆执行任务时，司机要听从押运人员指挥，不得任意在途中停留，不准无关人员搭乘。
（三）坚持现金交接当面清点，去银行提取现金，万元以下应当面清点。万元以上，且票券面额较小，可与银行商定只点捆把和零数，发现不符及时与银行联系补退。
市、县邮电局与分支机构之间运送现金要坚持当面清点，并设专簿登记签收，不可只点大数。
四、根据邮政储蓄业务发展需要，各局应分批建立邮政储蓄过夜现金保管库并认真做好管理工作。
（一）各大城市、省会市局和业务量大的市、县邮电局应分期分批建立邮政储蓄过夜现金保管库（以下简称金库），首先在京津沪和省会城市建立（大城市可以区局为单位），过夜现金数量大的中、小城市也可以建立。金库一般应建在便于现金集中的距离人民银行较近的邮电局内（以下简称设库局），用于集中存放邮政储蓄备用金和来不及转存银行的过夜现金、有价证券和主要帐目单据等。
（二）新建或改建金库，所需费用按照邮电部（1988）邮部字381号《关于邮政生产费用开支若干问题的通知》有关规定办理。
（三）金库库房的建筑要求是建筑结构坚固牢靠，具有防盗、防火、防震性能。设库局金库的墙壁，要使用钢筋水泥浇灌，壁厚三十厘米以上，安装专用金库铁门、密码锁和两把不同钥匙的锁以及报警装置、消防用具等安全设施，并要有通风、防潮设备。
金库一般应有内、外间，内间为库房，外间为金库值守人员值班室。库存过夜现金在万元以上的要双人值守。
（四）金库是安全保卫的重点单位，要争取当地公安部门给予重视和支持，各设库局要建立金库安全保卫责任制度和金库守则，实行双人管库，绝对禁止无关人员进入，也不准存放易燃易爆物品。
（五）金库值守人员和现金押运人员由人事劳动部门负责选派，保卫部门负责业务指导。金库值守人员和现金押运人员经当地公安部门同意，可以配备电警棍、强光灯等防卫器械。
（六）各设库局都要建立查库制度，由主管局长负责，每月至少查库一次。要清点库存现金、有价证券是否帐实相符，有无白条抵库和挪用现金等违法行为；同时还要检查金库各项管理制度是否落实，发现问题及时纠正。发现错短款立即组织力量清查，发现贪污、盗窃，挪用现金、有价证券立即上报主管局。
上级领导局对设库局金库进行抽查时，必须携带正式查库证明信或证件并会同本局主管人员共同进行，否则可拒绝查库。
五、建立邮政储蓄现金管理质量考核指标。
（一）邮政储蓄业务主要是现金收付、运送和安全保管，在整个作业过程中，发生问题将带来经济损失。为及时了解掌握储蓄现金管理及现金损失情况，部决定对各省、区、市邮电管理局增设一项邮政储蓄现金管理质量统计指标：现金损失率。
计算公式：
现金损失率＝月现金损失额／月现金收付总额×10，000
（二）邮政储蓄有价证券如定期定额存单、定活两便存单、有奖储蓄存单等有面值的，丢失后带来经济损失的应视同现金统计。
（三）办理邮政储蓄业务的各局应按月填报邮政储蓄质量报告表（附表略），各省、区、市邮政储汇局按月汇总后上报部邮政储汇局。
六、为保证邮政储蓄服务质量和现金安全，办理储蓄业务的各局要落实岗位人员。邮政储蓄人员配备标准，按部劳资司有关规定执行。所需增员应列入年度增员计划，在部下达的增员指标内，由各省、区、市邮电管理局自行调剂解决。专职储蓄会计、事后监督员，现不具备干部身份的，可实行聘任制。任期内按干部管理，可评定专业职称。
上述邮政储蓄人员应坚持先培训，后上岗，并分别制定岗位责任制度，认真组织实施和落实。