山东省工业生产建设项目安全设施监督管理办法

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北京市人大常委会


北京市反不正当竞争条例（修正）
北京市人大常委会


（1994年7月22日北京市第十届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 根据1997年9月4日北京市第十届人民代表大会常务委员会第三十九次会议《关于修改〈北京市反不正当竞争条例〉的决定》修正）

第一章 总 则
第一条 为保障社会主义市场经济健康发展，维护市场秩序，鼓励和保护公平竞争，制止不正当竞争行为，保护经营者和消费者的合法权益，依据《中华人民共和国反不正当竞争法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 凡在本市行政区域内从事商品经营或者营利性服务（以下所称商品包括服务）的经营者，必须遵守本条例。
第三条 经营者在市场交易中，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守公认的商业道德。
第四条 市和区、县工商行政管理部门是不正当竞争行为的监督检查部门；法律、行政法规规定由其他部门监督检查的，依照其规定。
第五条 各级人民政府应当加强市场管理，采取措施，制止不正当竞争行为，为公平竞争创造良好的环境和条件。公安机关、检察机关、人民法院在各自职权范围内，支持、配合、保障监督检查部门依法履行监督检查职责。
第六条 本市鼓励、支持和保护一切组织和个人对不正当竞争行为进行社会监督和舆论监督。
一切组织和个人都有权检举、揭发不正当竞争行为。对检举、揭发属实和协助查处不正当竞争行为有功的，给予适当奖励并为其保密。
各行业协会应当制定本行业公平交易公约，协助监督检查部门依法对不正当竞争行为进行查处。
第七条 国家机关工作人员不得支持、包庇不正当竞争行为。

第二章 不正当竞争行为
第八条 经营者不得假冒他人的注册商标：
（一）未经注册商标所有人的许可，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同的商标；
（二）销售明知是假冒他人注册商标的商品；
（三）伪造、擅自制造他人注册商标标识或者销售伪造、擅自制造的注册商标标识。
第九条 经营者不得擅自使用知名商品特有的名称、包装、装潢，或者使用与知名商品近似的名称、包装、装潢，造成和他人的知名商品相混淆，使购买者误认为是该知名商品。
本条所称的知名商品，是指下列商品：
（一）在我国有关部门认可的国际评奖活动中获奖的商品；
（二）被省、部级以上政府部门、行业组织或者消费者协会认定为名优的商品；
（三）为消费者所公认，在相关市场内久负盛名的商品；
（四）其他经广泛宣传，在相关市场内有较高知名度的商品。
第十条 经营者不得擅自使用他人的企业名称或者姓名，引人误认为是他人的商品。
第十一条 经营者不得采用伪造或者冒用的手段，对商品质量作引人误解的虚假的表示：
（一）在商品上伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志；
（二）被取消认证标志或者名优标志后继续使用；
（三）使用的认证标志或者名优标志与实际所获认证标志或者名优标志不符；
（四）伪造或者冒用质量检验合格证明、许可证号或者监制单位；
（五）伪造或者冒用他人厂名、厂址、商品加工地、制造地、生产地（包括农副产品的生长地或者养殖地）； （六）伪造商品规格、等级、制作成份及其名称和含量；
（七）伪造生产日期和安全使用期或者失效日期等。
第十二条 公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得采取下列限制竞争的行为：
（一）限定用户、消费者只能购买和使用其附带提供的或者其指定的经营者提供的相关商品，而不得购买和使用其他经营者提供的符合技术标准要求的同类商品；
（二）强制用户、消费者购买其提供的或者其指定的经营者提供的不必要的商品及配件；
（三）对抵制其限制竞争行为的用户、消费者采取拒绝、中断、削减供应相关商品或者滥收费用等手段进行刁难；
（四）其他法律、法规规定为限制竞争的行为。
第十三条 各级政府及其所属部门不得滥用行政权力，限定经营者销售商品的范围、方式、对象、数量、价格等；限定他人购买其指定的经营者的商品，限制其他经营者正当的经营活动。
各级政府及其所属部门不得滥用行政权力，采用建关设卡、提高检验标准、增加审批手续等手段，限制外地商品进入本地市场，或者本地商品流向外地市场。
第十四条 经营者不得采用给予财物、提供公用住房、免费旅游度假及其他使对方直接或者间接受益的手段进行贿赂以销售或者购买商品。在帐外暗中给予对方单位或者个人回扣的，以行贿论处；对方单位或者个人在帐外暗中收受回扣的，以受贿论处。
经营者销售或者购买商品，可以以明示方式给对方折扣，可以给中间人佣金。经营者给对方折扣、给中间人佣金，必须如实入帐。接受折扣、佣金的经营者必须如实入帐。
第十五条 经营者不得利用广告或者其他方法，对商品的价格、质量、性能、用途、数量、规格、等级、制作成份及其含量和名称、制造方法、制造日期、有效期限、使用方法、产地、制造者、制造地、加工者、加工地等作引人误解的虚假的宣传。
本条所称的其他方法，是指下列行为：
（一）雇佣他人进行欺骗性的销售诱导；
（二）作引人误解的虚假的现场演示和说明；
（三）张贴、散发、邮寄引人误解的虚假的产品说明书和其他宣传材料；
（四）在经营场所内对商品作引人误解的虚假的文字标注、说明或者解释；
（五）利用新闻媒介作引人误解的虚假的宣传报道。广告的经营者不得在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告或者违法有奖销售广告。
第十六条 经营者不得采用下列手段侵犯商业秘密：
（一）以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密；
（二）披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密；
（三）违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密；
（四）以高薪或者其他优厚条件聘用掌握或者了解权利人商业秘密的人员，以获取、使用、披露权利人的商业秘密。
第三人明知或者应知前款所列违法行为，获取、使用或者披露他人的商业秘密，视为侵犯商业秘密。
本条所称的商业秘密，是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术秘密、技术信息和经营信息。
第十七条 经营者不得以排挤竞争对手为目的，以低于成本的价格销售商品，进行不正当竞争。
有下列情形之一的，不属于不正当竞争行为：
（一）销售鲜活商品；
（二）处理有效期限即将到期的商品或者其他积压的商品；
（三）季节性降价；
（四）因清偿债务、转产、歇业降价销售商品。
第十八条 经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。
第十九条 经营者不得从事下列欺骗性有奖销售：
（一）谎称有奖或者故意让内定人员中奖；
（二）对所设奖的种类、中奖概率、最高奖金额、总金额和奖品种类、数量、质量、提供方法等作虚假的表示；
（三）故意将设有中奖标志的商品、奖券不投放市场或者不同时投放市场；故意将带有不同奖金金额或者奖品标志的商品、奖券按不同时间投放市场；
（四）其他法律、法规规定为欺骗性有奖销售的行为。
第二十条 抽奖式的有奖销售， 最高奖的金额不得超过5000元。以物品或者其他方式作为奖励的，按照同期市场同类商品的价格折算，其金额不得超过5000元。
第二十一条 经营者不得利用有奖销售手段推销质次价高的商品。
第二十二条 经营者不得捏造、散布虚伪事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。
第二十三条 投标者不得采取下列串通投标的行为：
（一）投标者之间相互约定，一致抬高或者压低投标报价的；
（二）投标者之间相互约定，在类似招标项目中轮流以高价位或者低价位中标的；
（三）投标者之间就标价之外其他事项进行串通，以排挤其他竞争对手的。
第二十四条 投标者和招标者不得相互勾结，以排挤其他竞争对手的公平竞争：
（一）招标者在公开开标之前，私下开启标书，并告知尚未报送标书的其他投标者的；
（二）招标者在要求投标者就其标书澄清事项时，故意作引导性提问，以促成该投标者中标的；
（三）投标者与招标者商定，在公开投标时压低标价，中标后再给招标者部分额外补偿的；
（四）招标者向投标者泄露招标底价的；
（五）其他法律、法规规定为招标过程中的营私舞弊行为。

第三章 监督检查
第二十五条 对不正当竞争行为的查处，由违法行为发生地的监督检查部门管辖。
市级监督检查部门可以直接查处区、县监督检查部门管辖的案件。重大、疑难案件，区、县监督检查部门可以报请市级监督检查部门查处。
公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者的不正当竞争行为，由市级监督检查部门查处。市级监督检查部门可以委托区、县监督检查部门调查案情。
第二十六条 监督检查部门在监督检查不正当竞争行为时，有权行使下列职权：
（一）按照规定程序询问被检查的经营者、利害关系人、证明人，并要求提供证明材料或者与不正当竞争行为有关的其他资料；
（二）查询、复制与不正当竞争行为有关的协议、帐册、单据、文件、记录、业务函电和其他资料；
（三）检查与本条例第八条至第十一条规定的不正当竞争行为有关的财物，必要时可以责令被检查的经营者说明该商品的来源和数量，并可以以书面形式责令其暂停销售，听候检查，不得转移、隐匿、销毁该财物；发现被检查的经营者有明显转移、隐匿、销毁该财物意图的，区、县级
以上监督检查部门可以对该财物予以封存、暂扣，并在规定的时限内作出处理。
实施前款第（三）项行政强制措施，应当经区、县级以上监督检查部门负责人批准。
第二十七条 监督检查部门工作人员监督检查不正当竞争行为时，应当出示检查证件。对不出示检查证件的，被检查的经营者有权拒绝检查。
第二十八条 监督检查部门在监督检查不正当竞争行为时，被检查的经营者、利害关系人和证明人应当在规定的时限内，如实提供有关资料或者情况，不得拒绝、拖延或者谎报。
第二十九条 监督检查部门在监督检查不正当竞争行为时，可以请公安机关予以协助；经初步调查被检查的经营者有经济犯罪行为的，可以依照法定程序提请检察机关介入检察。公安、检察机关应当予以配合。
第三十条 本市设立公平竞争专家咨询委员会，其职责是按照监督检查部门的要求，对难以认定是否为不正当竞争的行为，提出咨询意见。
专家咨询委员会的组成和议事规则由市人民政府另行规定。

第四章 法律责任
第三十一条 经营者违反本条例规定，给被侵害的经营者造成损害的，应当承担损害赔偿责任，被侵害的经营者的损失难以计算的，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润；并应当承担被侵害的经营者因调查该经营者侵害其合法权益的不正当竞争行为所支付的合理费用。
被侵害的经营者要求侵权人赔偿经济损失的，经双方当事人协议，可以请求监督检查部门予以调解，调解不成的，可以向人民法院提起诉讼；被侵害的经营者也可以直接向人民法院提起诉讼。
第三十二条 经营者违反本条例第八条的规定，假冒他人注册商标的，依照《中华人民共和国商标法》处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十三条 经营者违反本条例第九条规定的，监督检查部门应当责令停止违法行为，没收违法所得，并监督销毁其擅自使用的知名商品特有的包装、装潢，可以根据情节处以违法所得1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，可以吊销营业执照；销售伪劣商品，构成犯罪的，依法追究刑
事责任。
第三十四条 经营者违反本条例第十条和第十一条规定的，由监督检查部门依照《中华人民共和国产品质量法》处罚。有违法所得的，没收违法所得，可以并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款。
第三十五条 公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者违反本条例第十二条规定的，市级监督检查部门应当责令停止违法行为，可以根据情节处以5万元以上20万元以下的罚款。被指定的经营者借此销售质次价高商品或者滥收费用的，监督检查部门应当没收违法所得，可以根据情? 诖σ晕シㄋ? 倍以上3倍以下的罚款。
第三十六条 政府及其所属部门违反本条例第十三条规定的，由上级机关责令其改正；情节严重的，由同级或者上级机关对直接责任人员给予行政处分。被指定的经营者借此销售质次价高商品或者滥收费用的，监督检查部门应当没收违法所得，可以根据情节处以违法所得1倍以上3倍以
下的罚款。
第三十七条 经营者违反本条例第十四条的规定，采用财物或者其他手段进行贿赂以销售或者购买商品，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，监督检查部门可以根据情节处以1万元以上20万元以下的罚款，有违法所得的， 予以没收。
第三十八条 经营者违反本条例第十五条的规定，利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传的，监督检查部门应当责令停止违法行为，消除影响，可以根据情节处以 1万元以上20万元以下的罚款。其中，利用广告及新闻报道对商品作引人误解的虚假的宣传，造成影响的，
处以1万元以上5万元以下的罚款；造成重大影响的，处以5万元以上10 万元以下的罚款；造成严重后果，影响特别恶劣的，处以10万元以上20万元以下的罚款。
广告的经营者，在明知或者应知的情况下，代理、设计、制作、发布虚假广告和违法有奖销售广告的，监督检查部门应当责令停止违法行为，没收广告费用，并根据情节处以广告费用1倍以上5倍以下的罚款。情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十九条 经营者违反本条例第十六条的规定侵犯商业秘密的，监督检查部门应当责令停止违法行为，可以根据情节处以1万元以上20万元以下的罚款。
第四十条 经营者违反本条例第十九条、第二十条、第二十一条的规定，进行有奖销售的，监督检查部门应当责令停止违法行为，可以根据情节处以1万元以上10万元以下的罚款。
第四十一条 投标者和招标者违反本条例第二十三条、第二十四条规定的，其中标无效。监督检查部门可以根据情节处以1万元以上20万元以下的罚款。
第四十二条 监督检查部门在监督检查不正当竞争行为时，被检查的经营者故意拖延或者不如实提供有关资料和情况的，责令改正。
第四十三条 经营者有违反被责令暂停销售，不得转移、隐匿、销毁与不正当竞争行为有关的财物的行为的，监督检查部门可以根据情节处以被销售、转移、隐匿、销毁财物价款的1倍以上3倍以下的罚款。
第四十四条 经营者使用非暴力手段拒绝、阻碍监督检查部门依法监督检查不正当竞争行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；经营者以暴力、威胁等方法阻碍监督检查构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十五条 当事人对监督检查部门作出的处罚决定不服的，可以自收到处罚决定之日起15日内向上一级主管机关申请复议；对复议决定不服的，可以自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼；也可以直接向人民法院提起诉讼。
当事人逾期不申请行政复议，也不向人民法院起诉，又不执行处罚决定的，监督检查部门可以申请人民法院强制执行。
第四十六条 监督检查部门在行使行政职权时，给经营者合法财产造成损害的，依法承担行政赔偿责任。
监督检查不正当竞争行为的国家机关工作人员滥用职权、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予行政处分。
第四十七条 监督检查不正当竞争行为的国家机关工作人员徇私舞弊，对明知有违反本条例规定构成犯罪的经营者故意包庇不使他受追诉的，依法追究刑事责任。

第五章 附 则
第四十八条 本条例具体应用中的问题由市人民政府解释。
第四十九条 本条例自1994年9月1日起施行。



1994年7月22日
【摘要】 伴随着社会进步、城市发展和公共利益的需求，土地征收时代全面到来。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（本文简称“《征收条例》”）的出台施行，加强了对房屋所有权人的利益保护，对公权利推进征收起到效果，与此同时对房屋承租人的权利保护被忽略。这引发房屋所有权人和房屋承租人的权益之争，以非住宅为代表的承租人在权益博弈时势必影响征收工作的顺利进行。本文拟就现有法律框架下，如何保护征收中房屋承租人的利益问题，做以初步探究。

【关键词】 房屋土地 征收 承租人 权利保障

随着房屋征收制度的完整建立，房屋征收时代全面到来。面临着国有土地上的征收人、房屋所有权人、承租人、使用人等主体，房屋征收各主体也展开各种权利和利益的博弈。现行房屋征收制度中对于房屋征收补偿主体规定为房屋所有权人，但是对于其他主体利益的平衡将突显矛盾。
房屋征收中“承租人”这类群体，在房屋征收制度中不再作为补偿合同主体，这种情况将对房屋征收行为带来一定影响，也使出租人与承租人这间的权利义务变得复杂和不稳定。承租人作为房屋使用人其在房屋征收中的地位决定其权利保障，在现今的房屋征收规定中承租人与征收人、出租人之间的法律关系处理得当与否将成为征地补偿中一个不可忽视的问题。所以，笔者也旨在从房屋征收条例施行前后的一起案例入手来研究一下承租人主体的各种特征，也对现实提出一些浅知拙见。
一、案例和分析
1、案例
某制造厂（承租人）租赁一片厂区（出租人），签订有租赁协议书。租赁期限内承租人对该厂区厂房进行扩建，并对原破旧厂区进行装修和修缮。承租人在此出租人的厂区经营具有工商营业执照。在《征收条例》施行前，该棚改项目取得房屋拆迁许可证，但在《征收条例》进行征地，2012年棚改办与该厂区出租人即房屋所有权单位签订了拆迁补偿协议书。之后，承租人得知拆迁补偿协议已签订，拆迁补偿款已经支付60%，但是未向承租人进行补偿。承租人拒不搬走要求取得相应补偿，双方僵持不下，影响房屋征收中棚改项目进度，给社会带来不安定因素。
2、案例分析
拆迁补偿协议书承租人是否应该作为协议主体和补偿主体是本案例的关键，此问题也是本文研究的意义。
第一、本案例中承租人应为拆行补偿合同主体
《征收条例》于2011年1月21日公布，该征收条例在公布之日起施行。《征收条例》附则规定，在征收条例实施前取得房屋拆迁许可的项目，继续沿用原规定，所以不按现今条例操作。依照当年（即2001年公布）的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“《拆迁条例》”）和《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》的规定承租人为协议主体。而现今《征收条例》规定不需要承租人作为协议主体和补偿主体。
第二、拆迁补偿主体的确定。
（1）部分装修修缮扩建的投入评估作价应属于承租人抑或出租人取决于事实证实，以及合同约定。
（2）停产、停业损失应给予承租人。理由是按照《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》之规定，因拆迁房屋造成停产、停业的，对无论实行货币补偿或产权调换的被拆迁人或者房屋承租人都应该给予损失补助。
（3）搬迁补助费应给予承租人。因为，根据事实判断搬迁的设备和设施均属于承租人，应当补偿给承租人。
本案在法律更替时期具有其特殊性和针对性，但是此问题如果出现在完整的房屋征收时代又该出现怎样的处理，下文中将进行分析和提出操作建议。
二、承租人在房屋征收与补偿中的地位
在城市房屋拆迁征收中，对被征收房屋承租人地位的确定一直是理论界争论的焦点，也是拆迁征收工作的难点之一。房屋租赁权是债权还是用益物权，对确定承租人在拆迁中的法律地位有决定性作用。有法律学者认为适用我国《物权法》理论，房屋租赁权利是所有权派生的物权，为“他物权”。承租人作为他物权人虽然对财产所有权无权处分，但是基于租赁关系对所有权人财产享有占有、使用、收益的权利，是独立于所有权而存在的权利，与土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权并列为用益物权。所以，物权法理论中将承租人列为用益物权人。我国《物权法》第121条规定，用益物权人当然享有与房屋所有权人一样取得征收补偿的权利。这也是理论界能够找到对于房屋承租人或使用人在法律层面的唯一保障渊源。
1、承租人现实成因和影响。
第一、形成租赁关系的原因比较复杂，有公房租赁关系，有私房租赁关系；有因政策原因形成的，如公房租赁关系就区分有直管公房和自管公房；在因市场原因形成的，有公房对外租赁的，有私房对外租赁的。不同原因形成的租赁关系导致承租人的权利义务有重大差异。
第二、拆迁出租房屋涉及到拆迁征收人、被征收人、承租人三方之间的权利义务，其法律关系较为复杂。房屋出租人与承租人合同权利义务约定的内容，约定的期限等均对各方利益产生或多或少的影响，这种影响不是完全能够用协商达成一致的。
第三、以非住宅为例补偿项目争议较大，哪些补偿项目属于被征收人，哪些补偿项目属于承租人，容易产生争议。
2、承租人在征收中的重要性。
显而易见，虽然房屋征收补偿规定被征收人是房屋所有权人，但是实践中忽视承租人的存在显然不适合。现实中承租人虽不是被拆迁征收房屋的所有权人，但拆迁活动也会影响他们的生产生活，给其带来损失。正因为此，对其法律关系如何处理关乎征收工作能否顺利进行。
3、房屋征收补偿协议主体的立法现状。
第一、《拆迁条例》与《征收补偿条例》关于承租人作为协议主体的不同规定。
无论是《拆迁条例》还是《征收条例》都未将房屋承租人列为补偿主体，但是作为承租人在房屋征收的整个过程对于然带来的利益影响不多赘述。但是，逐渐退出历史舞台的《城市房屋拆迁管理条例》却规定了，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；同时还规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。可以看出在拆迁行为中，房屋承租人是独立于被拆迁人存在的 ，是合法的被拆迁主体。这说明已被同时废止的《拆迁条例》对承租人的权利和保障是有明确规定的，起码在程序上作为补偿合同主体也能够保障其权益。
但是，按照法律溯及力的问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定，本条例自公布之日起施行，原城市房屋拆迁管理条例同时废止，本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，只不过政府不得责成有关部门强制拆迁。
这说明在2011年1月21日《征收条例》公布以前已经取得房屋拆迁许可证的项目中，如果涉及有承租关系的房屋是需要按照原有的条例进行拆迁协议签订的，这时承租人是合法的拆迁补偿协议主体。所以本文案例中虽然补偿协议是《征收条例》施行后签订的，但是应该沿用原有政策，将承租人列入补偿协议中。
第二、《征收条例》将房屋承租人排除在协议之外之立法现状和权利保护不足。
《征收条例》开宗明义对于补偿协议签订主体规定是房屋征收部门和被征收人，被征收人为被征收房屋所有权人，同时第二条规定对被征收房屋所有权人（即被征收人）给予公平补偿。这样于承租人而言对装修、装璜乃至停产停业损失，却不能在《征收条例》中得到明确的保护。假设承租人如果没能与出租人通过租赁合同约定加以明确约定征收补偿归属或装修投入的归属，则会导致承租人因征收形成财产损失，这种损失不能不说是为公共利益需要形成的特别牺牲或者奉献。当然对承租人是不公平的。
《征收条例》作为国务院公布的行政法规，属于位居于《宪法》和《物权法》之下位法。按照《宪法》第13条规定国家为了公共利益需要，对公民私有财产征收应该给予补偿。如前所述《物权法》中对于用益物权的也有同等征收补偿的权利。所以在房屋征收活动中一旦在房屋的使用人即承租人得不到补偿，仍然会拒绝搬迁，进而形成大量的纠纷。因此，房屋征收仅以被征收房屋所有权人为权利保护对象，不考虑被征收房屋所承载的住房权保障属性，仍然存在权利保护范围狭窄的重大缺失。
4、房屋征收补偿协议的性质，以及对承租人的约束力。
第一、行政行为之理由。
对于房屋补偿协议法律属于问题，一直争论不休没有统一。理论性分为两种观点。一种观点认为房屋征收补偿协议属于行政合同，另一种观点认为房屋征收补偿属民事合同。第二种观点的认为，被征收房屋补偿不是来源于房屋征收部门的行政决定，而是根据民法原理上的公平、等价、有偿原则获得的民事权益，所以是民事法律关系。认为是特殊民事合同的认为，房屋征收补偿协议签订的自由度受到一定限制，而且只能在货币补偿或房屋产权调换上作出选择，不允许其他形式实现补偿。所以不能以任何理由拒绝，对协议本身来说，补偿不是一种权利，而是一种强加的义务，不能以任何理由拒绝。虽然体现了补偿原则，但是也不是完全按照市场定价，完全公平、公正，自愿的原则进行。公共利益必须服从，让步。签订补偿协议的一方为房屋征收部门，它是行政法规授权的主体，是公权利的主体，带有特权。签订补偿协议的被征收方是所有权人也是固定的，所以承租人参与其中是法律没有明文规定的。笔者赞同是一种行政行为。
第二、对于承租人的约束力或救济途径空白。
民事行为抑或行政行为，自然与被征收人的法律救济途径相挂钩。《征收条例》规定，被征收人与房屋征收部门达不成补偿协议，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以作出补偿决定，被征收人对补偿决定不服的，可以申请行政复议，或提起行政诉讼。可见征地补偿的行政行为性质，以改《拆迁条例》拆迁协议可民事诉讼之民事合同效力。与此同时应该注意到，这样的救济途径，对于承租人来讲当然面临着救济途径落空的问题。既不是补偿协议主体，又无救济途径，那么承租人在房屋征收过程中就成为彻底被遗弃的主体。试想这种情况下，承租人能够轻易的腾出房屋被征收吗。
当然对于法院强制执行中被执行人的确定仍然存在被征收人与实际居住人不符的问题，强制文书中可以对被征收人强制，但是对实际居住人强制的依据何在。最高人民法院《关于申请强制执行国有土地房屋征收与补偿决定若干问题的规定》中要求申请强制执行时需要提供直接利害关系人的意见，但是补偿协议签订时如果没有经过承租人等利害关系人确认或协商，直接利害关系人的意见对于强制执行有碍而无一利。所以寻求一种当前法律权利保护缺失下的折衷方式当然不失为明智并无奈之举。
三、房屋征收补偿中承租人权利保障。
1、作为房屋居住人之权利保障现状。
我国现行法律并无居住权的法律明确规定,2005年《物权法》草案时曾经将居住权制度规定立法，但最终未出现在《物权法》中，不失为一种权利保障不完整。正因如此，在现实中经常出现的由于婚姻家庭、继承赡养关系而形成的约定居住权，有的约定居住权时间是十年甚至“终身”，这种居住的权利就会由于一方所有权的变化，或者房屋征收事件而使原本稳定的居住权利而丧失。并且在丧失居住权利的前提下，现行法律对其无法保障。曾出现在《拆迁条例》中对于承租权人、居住权的产权调换制度，在《征收条例》中也未见存在。
某种意义上是一种进步，也是一种权利保障缺失。
进步在于，征收制度本意是对于房屋所有权人的征收制度，调整的是房屋征收法律关系，已不完全是拆迁意义，当然在《征收条例》中再出现居住人、承租人的概念；另外，《征收条例》是行政法规，相对于《物权法》而言是下位法，上位法没有出现居住理论，下位法不可能存在这种权利保障。
权利保障缺失在于，现实中面临的实际居住人问题非常普遍，在我国房地产政策持续调整的背景下承租人越来越多，这一群体的利益将是“人权”的基本保障。承租人与出租人而言，不单纯是一种契约关系，不是只受市场交易调整。法律意识虽然有所进步，但是诚实依旧缺失、对于所处利益以及契约达成时所处地位之不完全平等，承租人利益有时无法完整保障。如，出现不可抗力承租人必须搬出房屋等契约规定、承租人对于房产约定的装修填附补偿契约双方达不成一致时。这种情况下让承租人与出租人之间通过协商或者法律诉讼途径，必然导致对承租人或出租人带来不必要的麻烦，影响征收进程。这种现实问题也是案例中双方僵持不下的根本原因。
2、 “适足居住权”人权理论之运用。
我国于1997年签署的联合国《经济、社会与文化权利公约》规定了“适足住房权”的人权属性，《第4号意见》第8条在“使用权的法律保障”部分特别强调：“使用权的形式包罗万象,包括租用(公共和私人)住宿设施、合作住房、租赁、房主自住住房、应急住房和非正规住区,包括占有土地和财产。不论使用的形式属何种,所有人都应有一定程序的使用保障,以保证得到法律保护,免遭强迫驱逐、骚扰和其他威胁。缔约国则应立即采取措施,与受影响的个人和群体进行真诚的磋商,以便给予目前缺少此类保护的个人与家庭使用权的法律保护。”这既是全社会进步的理想，也是我国加入相关国际人权公约后承担的当然义务。即在房屋征收中拆除被征收人房屋同时，必须同时保障被征收人的适足住房权。 这说明对于公有住房承租人、私有住房承租人而言，被征收房屋还具有住房权利属性，即住房保障意义。所以说，现今《征收条例》乃至《物权法》是否保护范围过于狭窄，值得商榷。
3、被征收补偿主体、出租人、承租人现实法律关系。
法学理论界曾称，承租人与出租人之间的法律关系可以适用《物权法》用益物权理论调整，即虽然《征收条例》未予规定，但是适用《物权法》仍然可以找到保障的法律依据。物权法调整理论如前所述，此处不再赘述。但是《合同法》等法律规定调整是无可厚非。