大连市经济适用住房管理办法

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安徽省人大常委会


安徽省合同监督条例
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（2003年12月13日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过）


安徽省人民代表大会常务委员会公告 (第八号) 

《安徽省合同监督条例》已经2003年12月13日安徽省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议通过，现予公布，自2004年4月1日起施行。

安徽省人民代表大会常务委员会 
二○○三年十二月十五日

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第一条 为了保护国家利益、社会公共利益和合同当事人的合法权益 ，维护市场经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》和有关法律、行政法规规定，结合本 省实际，制定本条例。

第二条 工商行政管理部门和其他有关行政管理部门在各自的职权范围内，开展合 同指导服务、监督合同格式条款和查处利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为。

第三条 本条例所称格式条款，是指合同一方当事人为了重复 使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 商业广告、通知、声明、店堂告示、单据等内容符合合同要约规定和前款规定的，视为 格式条款。

第四条 工商行政管理部门和其他有关行政管理部门应当依法履行合同监督和服务职责，尊重和保护合同当事人的合法权益。

第五条 地方各级人民政府及其有关部门应当加强合同信用制度建设，倡导合同当事人遵循公平和诚实信用原则，增强社会信用意识。

第六条 工商行政管理部门应当加强合同法律、法规的宣传教育，建立企业信用档案，督促企业建立健全合同管理制度。
工商行政管理部门和其他有关行政管理部门应当根据各自职责，做好信用信息的收集、整 理工作，建立和完善信用信息公开查询系统，向社会提供查询服务，并依法保守当事人的商 业秘密。

第七条 鼓励合同当事人参照各类合同的示范文本订立合同。
有关行政主管部门、行业组织制定的合同示范文本，应当报省工商行政管理部门备案。

第八条 工商行政管理部门负责对合同的格式条款进行监督，其他有关行政管理部门按照各自职责共同做好格式条款监督工作。
公民、法人和其他组织认为格式条款危害国家利益和社会公共利益的，可以向工商行政管理部门和其他有关行政管理部门举报。

第九条 采用格式条款订立合同的，格式条款提供方（以下简称提供 方）应当遵循公平原则依法确定双方当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意 免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

第十条 格式条款不得含有免除提供方下列责任的内容：
（一）造成对方人身伤害的责任；
（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的责任；
（三）对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任或者保修责任；
（四） 因违约依法应当承担的违约责任；
（五）依法应当承担的其他责任。

第十一条 格式条款不得含有加重对方下列责任的内容：
（一）违约金或者损害赔偿金超过合理数额；
（二）承担应当由提供方承担的经营风险责任；
（三）违反法律、法规加重对方责任的其他内容。

第十二条 格式条款不得含有排除对方下列主要权利的内容：
（一）依法变更或者解除合同的权利；
（二）请求支付违约金或者请求损害赔偿的权利；
（三）就合同争议提起诉讼的权利；
（四）行使合同解释权的权利；
（五）依法享有的其他主要权利。

第十三条 下列合同采用格式条款的，提供方应当将合同样本在制定后30日内报所在地县级以上地方工商行政管理部门备案：
（一）房屋买卖、租赁及其居间、委托合同；
（二）物业管理、住宅装修装饰合同；
（三）供电、供水、供热、供气合同；
（四）旅游、医疗合同；
（五）有线电视、邮政、电信合同；
（六）消费贷款、人身财产保险合同；
（七）运输合同；
（八）拍卖、典当合同；
（九）省人民政府规定应当备案的含有格式条款的其他合同。
备案的合同样本，提供方需要变更格式条款内容的，应当及时将变更后的合同样本重新报工商行政管理部门备案。 已备案的含格式条款的合同样本，应在其明显位置加注已备案标记。

第十四条 工商行政管理部门发现格式条款违反本条例规定的，应当 书面通知提供方予以修改。提供方对修改意见有异议的，应当自接到修改意见之日起15日内 向工商行政管理部门提出书面意见，并可以要求工商行政管理部门举行听证；提供方未提出 异议的，应当自接到修改意见之日起15日内作出修改，并将修改后的合同样本报工商行政管 理部门备案。

第十五条 提供方对修改格式条款的意见持有异议，工商行政管理部门应当自接到提供方提出异议之日起30日内作出书面答复。
工商行政管理部门的书面答复仍要求提供方修改格式条款的，提供方应当自接到书面通知之 日起30日内对格式条款进行修改，并将修改后的合同样本报工商行政管理部门备案。对经审 查违反本条例有关规定提供方在规定期限内拒不修改的合同样本，工商行政管理部门应当及 时向社会公告审查的有关情况。

第十六条 提供方要求对格式条款举行听证的，工商行政管理部门应当在30日内组 织听证，并在举行听证7日前，将举行听证的时间、地点通知提供方和其他有关当事人。提 供方应当参加听证。
工商行政管理部门组织听证，可以邀请有关行政管理部门、行业组织、消费者协会及其他社会团体、专家学者、消费者代表参加。 提供方不承担听证费用。

第十七条 工商行政管理部门可以根据合同当事人的申请，对合同争议进行调解。

第十八条 合同当事人不得实施下列危害国家利益、社会公共利益的行为：
（一）利用贿赂、欺诈、胁迫的手段订立、履行合同，侵占国家财产；
（二）利用合同恶意串通侵占国家财产；
（三）利用合同低价折股或者无偿、低价转让国有资产；
（四）为共同获取利益而损害公共财物、污染环境、破坏生态；
（五）未经特许而经销国家专营或者特许经营的商品；
（六）擅自变更或者解除国家任务和国家订货；
（七）利用合同倒卖国家禁止或者限制流通物品；
（八） 利用合同违法分包、发包、转包；
（九）利用拍卖、政府采购、招标投标等合同谋取非法利益；
（十）利用合同危害国家利益、社会公共利益的其他行为。

第十九条 合同当事人不得实施下列欺诈行为：
（一）伪造合同或者倒卖合同；
（二）虚构标的、销售渠道或者假称包销、回收产品，诱人签订合同；
（三）虚构合同主体或者盗用、冒用他人名义签订合同；
（四）故意交付部分货物（货款）骗取全部货款（货物），或者骗取货款（货物）但拒不交付货物（货款）；
（五）利用虚假广告和信息，诱人签订合同，骗取价款、中介费、立项费、培训费、质量保证金等费用；
（六）定作方无正当理由中止履行合同，骗取定金、质量保证金、履约保证金、预付款、材料款等费用；
（七）为合同提供虚假担保；
（八）无履约能力而与他人订立合同；
（九）其他采用欺诈手段订立或者履行合同的行为。

第二十条 任何单位或者个人不得在知道或者应当知道他人实施本条 例第十八条、第十九条所列违法行为的情况下，为其提供证明、印章、账户、凭证以及其他 便利条件。

第二十一条 工商行政管理部门和其他有关行政管理部门在各自职责范围内查处利用合同实施的违法行为，可以依法行使下列职权：
（一）询问当事人、利害关系人和证明人；
（二）查阅、复制或者暂扣当事人与合同有关的发票、账册、凭证、业务函件和其他有关资料；
（三） 调查利用合同进行的违法行为和与之有关的活动，先行登记保存与违法行为有关的证据和财物；涉嫌无照经营的，可以先行查封、扣押有关的证据和财物；
（四）法律、法规规定的其他职权。

第二十二条 工商行政管理部门和其他有关行政管理部门依法查处利 用合同实施的违法行为时，有关单位和个人应当如实提供有关情况和资料，不得转移、隐匿 、销毁有关证据和财物。
工商行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员行使职权时，应当出示行政执法证件，遵守行政执法程序，并保守当事人的商业秘密。

第二十三条 违反本条例第九条、第十条、第十一条、第十二条规定，侵害对方当事人合法权益的，格式条款提供方应当承担相应的法律责任。

第二十四条 违反本条例第十三条规定，应当备案而不备案的，由工商行政管理部门责令限期改正；逾期拒不改正的，可处以500元以上2000元以下的罚款。

第二十五条 违反本条例第十四条、第十五条规定，格式条款提供方 未提出异议又不修改、提出异议未被接受或者经听证后仍被要求修改而拒不修改的，由工商 行政管理部门责令限期改正；逾期不改的，给予警告，并可处1000元以上3000元以下的罚款 。

第二十六条 违反本条例第十八条第（一）项规定的，由工商行政管理部门责令退回所骗财物，处50000元以下的罚款；违反第（七）项规定的，由工商行政管理部门没收物 品，处物品等值20%以下的罚款。
违反本条例第十九条第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）项规定的，由工商行政管理部门责令退回所骗财物，或没收非法所得，处30000元以下的罚款。
违反本条例第二十条规定，为采取欺诈手段骗取财物、利用合同倒卖国家禁止或者限制流通 物资提供便利条件的，由工商行政管理部门没收非法所得，没收物品，处50000元以下的罚 款，并可视情节给予通报批评、责令停业整顿的处罚；为其他利用合同进行的违法行为提供 便利条件的，由工商行政管理部门处以违法所得额三倍以下的罚款，但最高不超过30000元 ，没有违法所得的，处以10000元以下的罚款。
法律、法规对本条例第十八条、第十九条、第二十条所列行为的处罚另有规定的，从其规定。

第二十七条 工商行政管理部门和其他有关行政管理部门在查处利用合同实施的违 法行为时，对违法所得应当依法追缴，并按规定返还有关当事人，或者没收并上缴国库；发 现行为人涉嫌犯罪的，应当依法移送公安、司法机关处理。

第二十八条 含有格式条款的合同样本，备案经审查后，当事人一方以内容 违反法 律、法规的规定向工商行政管理部门提出异议，要求修改格式条款内容未获同意，而给当事 人造成损失的，依法追究有关工商行政管理部门及其工作人员的责任。

第二十九条 工商行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员 在合同监督和服务工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部 门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十条 本条例具体应用中的问题由省工商行政管理部门负责解释。

第三十一条 本条例自2004年4月1日起施行。


规避风险，理性维权
——田 冲
商品房作为一类特殊的商品，消费者在购买时更应谨慎，其投资之大，情况之复杂更非一般商品可比！有甚者倾其一生供养房子，只为有一席落脚之地。商品房的种类很多，分为住宅类商品房和非住宅类商品房。住宅类又分为好多种，在此我们仅就与大家联系最密切，也最容易产生问题的新住宅类商品房的买卖中存在的情况做一简要剖析，以期能为消费者的理性消费和维权提供一些帮助。
笔者拟从新住宅类商品房买卖的全过程进行剖析：
一、签约前
1、开发商层面上
（1）在广告宣传上的做法：广告是一种要约邀请，但是明示的、具体确定的部分应当视为要约！
a.违法宣传：开发商在没有取得商品房销（预）售许可证的情况下，不得发布房地产广告信息，但是开发商违规操作，在没有取得甚至是不可能取得上述许可证的情况下进行广告宣传。
b.虚假承诺：一种是为了吸引消费者前来购房，而作的根本不可能兑现的承诺，其实是一种欺诈；另外一种是对未来未完工的设施的承诺，但是仍然是看不到的。
（2）看房
a. 现房：实地去看，可能会让购房者看同户型不同的楼层的房子，要不然就是看到和购房者准备要买的房子房号不同、户型也不同的房子。
b. 期房：不让看户型图、规划图、五证情况不说明，故意隐瞒土地性质、用途、在建工程的抵押情况等，以至于欺诈。
2、购房者方面的应对措施。
a.要考察广告宣传的内容与实际的情况是否一致？可以实地去考察，现房一定要看到房子，看配套设施等，要看到实实在在的东西，还可以参考开发商的信誉度和成功案例。
期房就只有通过户型图、规划图等方面来了解，最重要的要了解土地及在建工程的情况：土地是否是出让土地、是否是住宅用地、在建工程是否抵押及开发商的还款情况。必要时可以委托律师来调查。
b.了解房价：了解区域房价、了解地段房价、了解不同户型、不同公共配套设施、不同品牌的价格！
c. 一定要五证齐全。国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证。五证齐全就能说明项目的合法性，只有这样才能切实受到法律的保护，购买起来也就放心多了。
d. 看不到五证的情况：一是根本就没有这五证；二是拿到预售许可证时，其他的四证会被房管局暂扣，但开发商手中有这四个证件的复印件，这时就有可能会出问题，开发商拿着假的五证复印件谎称原件被房管局暂扣。其实只要能拿出销售许可证或者预售许可证，其他的证件是应该有的，这时购房者为保险起见最好到房管部门查一查开发商的五证。必要时可以委托律师调查。

二、签约及履行过程出现的问题。
1、定金合同的效力。为了保证房屋买卖合同的签订，双方会在签订正式合同之前，先签一个定金协议，以定金罚则的适用来约束双方签订商品房买卖合同。这里需要注意的问题是，与开发商在内部认定阶段签订的定金协议的效力问题。只要在起诉前开发商拿到了预售许可证，该协议就是有效的，反之就是无效的。
2、签约。
a.签订合同应注意的问题。
（a）网签程序:：预售商品房买卖需要进行网签，目的是为了有力的监控，最大化的保障购房者的利益，防止一房二卖，无证销售等情况的发生。
具体的操作步骤及方法：
合同网上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行网上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。签字盖章后的合同须网上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。
需要注意的是：
由于合同需要二次打印，因此网上提交前合同文本不能装订，否则网上提交后将无法再次打印合同备案登记号。
由于合同备案登记号须在合同内页的每页打印，因此在选择打印份数时一定要选择全部合同的总内页数。
有备案登记号的合同视为完整有效的商品房买卖合同，该登记号将作为合同注销、变更、产权办理等环节的唯一识别号，因此必须进行备案登记号的再次打印。
网签的实践操作中存在很多的问题，都是开发商在规避法律，推卸责任，欺诈购房者！最常发生的情况就是合同网上草签之后，由开发商来签字，可是购房者等了好多天就是拿不到合同，开发商说自己没有签字，合同还没有生效，一拖再拖。其实这种情况往往是开发商没有预售许可证，不能进行网上备案，但又拖着购房者不买都不行。遇到这种情况，购房者应当调查开发商是否有预售许可证，如果没有，立即起诉主张合同无效。
(b) 合同的内容明确（面积差异的处理、设计变更的处理、土地性质的变更、其他变更的处理、阳台产权、车库产权的处理、房屋保修、大.修基金缴纳的约定、天然气初装费的缴纳、还有其他费用的缴纳、公共设施、配套设施的约定、办理房产证的期限的约定等等）
①面积差异的处理。《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，按以下原则处理：
面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；
面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
　　　　　　　　 产权登记面积－合同约定面积
　 面积误差比＝─────────────　×100%
　　　　　　　　　　 合同约定面积
②设计变更的处理。《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，　房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
因本第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
③土地性质的变更。国有土地使用权的年限根据其用途不同而有别。主要分为：居住用地70年、工业用地50 年、综合用地50年等 很多开发商为了谋利，不惜违规操作，把工业用地或者是综合用地用来建住宅，这样导致的结果是：房产证不能办理或者长时间的拖延。
④明确其他变更的处理。
⑤阳台的产权、车库产权的处理等等
关于阳台的产权：有的开发商会把阳台作为附赠品赠送给购房者，但是要注意的事阳台的产权的归属。如果是属于露天阳台，那么其所有权归整栋楼宇的业主，不能办理独立的产权，那么开发商也就无权处分，
车库的产权：要判断开发商开发的商品房的地下车库的产权系属于开发商，还是属于全体小业主共有，主要依据地下车库的建筑面积是否作为小区商品房的公摊面积。如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在小业主购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在该情况下，既然地下车库的面积已分摊在小业主购买的商品房中，该地下车库的产权应当属于全体小业主共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商
车库作为小区共摊面积予以分摊，那么其产权属于全体业主，不能办理独立的产权，开发商当然不能随意处分，也就是说不能赠送给购房者；不纳入小区建筑面积的公摊，产权属于开发商，当然可以出售，赠送也就不是问题。
新生效的《物权法》对其作出了明确的界定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。