市政府办公室关于印发农村水电开发建设与管理暂行办法的通知

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依法更换物业服务公司，维护自身权益

张智育


　　事由：朋友王先生来咨询，称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题，因此未与之签订新的服务合同，原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱，对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况，小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业管理公司？业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？

解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业

　　王先生所住小区已于2006年成立业主大会，依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。

　　法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条：业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（五）选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。

　　需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。

二、更换物业服务企业的条件

　　更换物业管理企业的条件有：1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。

　　2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。

　　《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《重庆市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　《重庆市物业管理条例》第十七条 业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

　　王先生所住小区，与物业公司的服务合同已经到期，已达到约定解除的条件，可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区，开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算，但考虑到其面积占到小区面积近半，必须对其联合，达成一致。

三、更换物业管理企业所需程序

　　业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：

（1）业主大会的决议；业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业管理企业。

（2）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（3）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（4）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人；
（5）物业服务价格幅度或水平。

　　物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业公司的行为具备充分的群众基础和法律依据。此过程中，业主大会的召开，决议尤为重要。必须依据《重庆市物业管理条例》第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

四、招标过程中，必须保证广大业主的知情权

（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
甘肃省人民政府


甘肃省人民政府关于印发《甘肃省实施西部大开发若干政策措施》的通知

甘政发〔2003〕38号 二○○三年五月十五日

各市、自治州人民政府，各地行政公署，省政府各部门，中央在甘各单位：
　　《甘肃省实施西部大开发若干政策措施》已经省委、省政府同意，现予印发，请认真贯彻执行。

甘肃省实施西部大开发若干政策措施

　　 为了抓住国家实施西部大开发战略的历史性机遇，吸引国内外的资本、技术、人才参与甘肃开发，加快全省经济和社会发展，除坚决贯彻执行《国务院关于实施西部大开发若干政策措施》、《国务院西部开发办公室关于西部大开发若干政策措施的实施意见》等国家政策外，根据国家有关文件精神，结合甘肃实际，特制定以下政策措施：
　　一、税收和财政优惠政策
　　(一)对设立在甘肃境内临夏回族自治州、甘南藏族自治州以及张家川、天祝、肃南、肃北、阿克塞等少数民族自治县的内资企业和外商投资企业，除国家明令禁止、关闭和限制的产业、企业外，以2001年到2010年，由当地人民政府提出申请，报经省人民政府批准，内资企业可以减征或免征企业所得税，外商投资企业可以减征或免征地方所得税。
　　(二)甘肃境内的内资企业被确认为产品出口企业且当年出口产值达到总产值70%以上的，经财政部门批准，由受益级财政在其缴纳的企业所得税地方分享部分中给予一定的补助。
　　(三)对省级重点建设项目，除证照费、工本费外，减免在规划、消防、施工审批过程中的地方性、行政事业性收费，政府指导性定价的收费按下限收取。
　　(四)对投资兴办的供排水、垃圾处理等环保和公益性项目，收费标准暂时不到位的，允许同级人民政府采取适当的方式给予补贴，直到收费标准到位时取消。
　　(五)鼓励国内外各种经济组织和个人来甘肃投资兴办民营科技企业。民营科技企业的税收优惠政策按《甘肃省人民政府关于大力发展民营科技企业的决定》(甘政发〔2000〕30号)文执行。
　　(六)经省级科技、财政主管部门共同认定，以科技风险投资为主的省内科技风险投资公司，从获利年度起，报财政部门批准，5年内由受益级财政在其缴纳的企业所得税地方分享部分中给予一定补助。
　　(七)鼓励国内、国外企业与甘肃境内的科研机构合作。科研机构与企业合作成功并转制为独立核算的科技型企业后，经财政部门批准，在2004年底前由受益级财政在其缴纳的企业所得税地方分享部分中给予一定补助。
　　(八)企业为开发新技术、研制新产品所购置的试制用关键设备、测试仪器，单台价值在10万元以上的，经财政部门认定后，可一次或分次摊入成本。
　　(九)鼓励跨国公司、外商、外资企业及省外投资企业兼并或收购甘肃境内企业。企业被兼并后，不论被兼并企业是否仍然具备纳税人条件，被兼并前尚未弥补的亏损，经省级税务机关批准，允许用其以后年度与被兼并企业资产相关的经营所得，在合法弥补期限内税前继续弥补。
　　(十)托管、租赁、承包甘肃境内严重亏损的企业，期限不少于5年的，从获利年度起，经财政部门批准，受益财政第一年至第三年全部、第四年至第五年减半返还企业所得税地方分享部分。对资产与负债基本持平的国有企业，经省国有资产管理部门指定的具有资质的资产评估单位评估并批准评估结果后，在界定清楚收购方法律责任，明确原国有企业债权、债务由收购方承担的基础上，可以实行零资产转让。通过合资、合作、兼并、收购、参股等形式转为外商投资企业的原甘肃境内企业，享受外资企业的待遇。
　　(十一)大力支持文化事业的发展。对甘肃境内的纪念馆、博物馆、科技馆、文化馆(站、中心)、美术馆、展览馆、书画院、图书馆及文物保护单位举办文化活动的第一道门票收入免征营业税。
　　二、信贷和融资政策
　　(十二)加大对甘肃境内重点建设项目信贷的支持力度。加强政府部门与金融机构的联系与协作，做好项目前期工作。鼓励金融机构介入交通、通信、能源、水利、市政等基础设施，以及特色农业、生态建设、有色冶金、石油化工、机械电子、高新技术产业、食品工业、生物药品、特色旅游等领域的重点项目前期工作，及时进行项目评估，积极向总行推荐贷款。
　　(十三)加大对中小企业的信贷支持力度。积极帮助中小企业按照国家产业政策调整结构，提高技术等级，增加产品科技含量。对产权明晰、管理规范、资产负债低、有一定自有资本金的有市场、有效益、有信用的中小企业积极给予信贷支持，尽量满足其合理的流动资金需求。
　　(十四)规范建立股份制投资基金，鼓励其投资基础设施和高新技术产业化项目。鼓励组建资产优良和实力雄厚的公司法人，作为基础设施和高新技术产业化项目统贷统还的主体。
　　(十五)积极创新金融产品，提高信贷服务水平。大力推行仓单质押贷款、出口退税质押贷款、应收账款质押贷款业务、保付代理业务、联保协议贷款、流动资金循环贷款、出口创汇企业国外转贷款、对外担保、信用证等新的金融服务品种，加大信贷投入。
　　(十六)鼓励符合法律规定和设立条件的主体，按有关规定申请设立保险机构，积极支持中资和外资保险公司在甘肃境内设立分支机构。
　　(十七)鼓励符合条件的企业进行股份制改造，按有关法规申请上市融资。支持上市公司发行A股、B股、H股及境外债券。
　　(十八)进一步扩大甘肃地方企业债券的发行规模。优先安排符合发债条件的基础设施、高新技术产业化、重大工业结构调整等项目通过发行企业债券融资。
　　三、土地利用优惠政策
　　(十九)依法出让给单位和个人进行造林、种草等生态建设的国有荒山、荒坡、荒滩等未利用土地，出让金每亩40元以下，可以进行减免，具体减免由市、县人民政府确定。
　　(二十)基础设施建设占用耕地，建设单位没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，其应缴纳的耕地开垦费按《甘肃省基本农田保护条例》所规定的等级和标准的下限收取。
　　(二十一)提高建设用地审批效率，及时提供并保障经济建设用地。对重大基础设施建设项目，国土管理部门要提前介入，加快用地审批速度。对需报国务院批准用地的铁路、国道主干线公路、重要水利工程等重点基础设施建设项目，其影响工期的单体控制性工程，建设单位可以申请先行用地，由省级有关部门报国务院主管部门核准先行动工建设，并在规定期限内完成用地报批手续。对属各级政府批准的建设用地，报批材料要尽可能简化，并减少审批工作环节，在上报合格材料后的5个工作日内完成用地审批手续。征地工作，由县级以上人民政府依法统一进行。
　　(二十二)除法律另有规定外，对商业、旅游、娱乐、商品房等项目以招标、拍卖、挂牌等方式公开出让国有土地，对其他项目建设用地实行协议出让、租赁、作价出资(入股)等有偿使用制度。购买、兼并、参股国有企业时，可经批准将国有企业原划拨土地评估转为国家资本金、国有股。以土地使用权作为引资的国有企业集团，其土地使用权不发生转移、土地使用性质不改变的，可继续以划拨方式保留土地使用权。划拨土地需要转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格计算租金或增加国家资本金、国家股本金。
　　投资于城市基础设施、非经营性科技、教育及其它公益事业、能源、交通、水利等基础设施的用地，经县级以上人民政府批准，可以划拨方式取得。
　　(二十三)国内外各类经济组织在甘肃境内投资举办的生产性出口企业、高新技术企业等鼓励类产业的用地，其土地使用权出让金减收40%。省级以上开发区经省人民政府批准，可根据实际情况进一步优惠。
　　四、矿产资源开发优惠政策
　　(二十四)国土资源调查中，优先安排祁连山、西秦岭、河西等重要矿产资源集中区、国家紧缺矿产和黑河流域、石羊河流域、中部和陇东等区域地下水资源的调查评价工作，并在工作经费上予以支持。同时，加强地质工作程度较低地区、地质灾害严重地区的基础地质工作。
　　五、扩大对内对外开放的政策
　　(二十五)鼓励投资创业。申办生产经营性和商业批发为主的公司，注册商标、品牌、技术、科研成果等无形资产，经评估作价后可作为注册资本，但占注册资本的比例不能超过20%。高新技术成果作价入股，按国家有关规定认定后，占注册资本的比例可达到35%，另有约定的除外。
　　(二十六)对外商投资在甘肃境内兴办的医院，经审核，符合城镇职工基本医疗保险定点医疗机构条件的，可确定为城镇职工基本医疗保险定点医疗机构。
　　(二十七)社会力量在甘肃境内投资办学和中外合作办学，除国家另有规定外，在办学审批、职称评定、推荐就业、行政管理等方面享受公办学校同等待遇。
　　(二十八)对来甘肃发展的外资和省外企业，在企业和产品的认定、资质评审、经营权限审批及项目招标、业务承接等方面，享有与甘肃企业同等的权利和机会。
　　六、引进和留住人才的优惠政策
　　(二十九)围绕重点领域、重大项目聘请高层次人才。在高新技术高地设立30个甘肃省特设首席专家岗位。在省内高等院校选择30个与甘肃经济社会发展密切相关的重点学科或重点实验室，设立甘肃省特聘首席教授岗位。特聘首席专家和特聘首席教授，以个人申报、单位遴选、省级人事部门批准、签订聘用合同方式，面向省内外、海内外公开招聘，聘期一般为3年。聘任期间，除用人单位按合同规定向特聘首席专家、特聘首席教授发给相应工资、津贴并提供住房外，省人民政府每人每月再发给岗位补贴4000元。
　　(三十)建立甘肃省留学生创业园和大学科技园。在科技园区建立若干从事科研成果开发转化的工程研究开发中心，动员和吸引省内外高校的科研力量、优秀海外留学人才来园区，从事科研成果的开发转化工作，兴办高新技术企业。回国留学人员在甘肃创办企业，可凭中国护照直接注册登记，注册资本金可按有关最低标准执行。经省级科技部门确认，对进入园区搞科技项目推广、成果转化的甘肃急需高新技术和支柱产业、重大工程、关键性技术攻关项目，优先给予贷款贴息、担保等风险投资优惠。回国留学人员投资兴办的高新技术企业，除享受高新技术企业有关优惠政策外，同时享受甘肃省对外商投资企业的优惠政策。
　　(三十一)允许甘肃境内的大专院校、科研院所的专业技术人员，在完成本职工作和不影响原单位利益的前提下兼职兼薪，进行科技开发与科技推广工作。兼职报酬由本人和用人单位协商确定，兼职工作中发生的意外伤害，由临时聘用的受益单位负责，其它事宜由双方按合同约定办理。
　　(三十二)加大对科技成果完成人的奖励。在企业、科研机构、高等院校取得的职务成果进行转化，成果完成人可根据不同的转化方式，获得与之相当的股权、收益或奖励。其中，以股权投入方式进行转化的，成果完成人可享有不低于该项成果所占股份20%的股权；以技术转让方式将成果提供给他人实施转化的，成果完成人可享有不低于该项成果转让所得税后净收入20%的收益；以自行实施转化或以合作方式实施转化的，在项目盈利后3—5年内，每年可从实施该项成果的税后净利润中提取不低于10%的比例，用于奖励成果完成人。企业自主开发的非本企业主导经营领域的成果，在项目盈利后3—5年内，每年可从实施该项成果的税后净利润中提取不低于10%的比例，用于奖励成果完成人。
　　(三十三)设立甘肃省科技功臣奖和甘肃省科技进步奖，奖励对我省科技事业做出突出贡献的公民、组织。科技功臣奖的获得者，授予“甘肃省科技功臣”荣誉称号，由省人民政府颁发荣誉证书和奖金人民币60万元。
　　(三十四)逐步改善具有副高以上专业技术职称或具有博士、留学回国具有硕士及其以上学位的专家、学者的工作和生活条件。在甘“两院”院士的医疗保健、交通工具、住房等工作生活待遇，可按副省级干部标准执行。建设专家公寓，为引进国内外专家和学者创造一个良好的工作环境和生活环境。
　　(三十五)各级政府选拔录用国家公务员，要面向社会公布空缺职位，通过公开、公平、竞争的办法择优录取。省人民政府职能部门空缺的副厅局级领导干部职位，按计划面向省内外公开选拔优秀人才担任。实行专业技术职务聘任制的事业单位，可在本行业专业技术职务岗位设置总量内，按照“精简高效、结构合理、群体优化”的原则，自主设置岗位，实行竞聘上岗。
　　(三十六)建立人才社会保障制度。来甘肃工作的教授级、正高级专业技术人才、高级工程师、高级经济师、高级会计师，具有博士或留学回国具有硕士及其以上学位的人才，已参加养老、失业、医疗保险的，由接受单位负责到当地社会保险经办机构办理保险转移手续；原先在企业工作但未参加养老、失业、医疗保险的，自到我省工作之日起，可依法参加企业的养老、失业、医疗保险，按国家规定享受养老、失业、医疗保险待遇。依照国家有关规定，参加基本养老保险社会统筹的企业，应优先为来甘肃工作的各类高级人才建立企业补充养老保险，并实行市场化运营和管理。
　　大专院校、科研院所的专业技术人员和管理人员离岗兴办民营科技企业和咨询服务中介机构，或进入科技企业和咨询服务中心机构工作，在自己承担社保和医保缴费的前提下，根据本人意愿，可保留其在本单位的档案、社保和医保关系，在企业、事业单位社保体制并轨后，按新规定执行。
　　(三十七)调整兰州等城市的户口迁移政策，放宽各类人才的户口迁移限制。凡急需引进的高层次人才、具有大学本科及其以上学历的人员、中级及其以上专业技术职称的人员和留学回国人员，以及其他拥有专利、发明、专有技术等知识产权的特殊人才，到甘肃境内国有或非国有单位工作，或合作开发技术(项目)，转化科技成果，投资创办科技、经济实体的，实行“户口不迁、关系不转、时间不限、来去自由”的办法。若本人提出办理调动、户口等关系，可经用人单位考核并经上级管理部门审核后报省人事部门和公安部门，随时办理调动以及本人及其直系亲属落户等手续，不收取除工本费外的其它任何费用。在兰州市以外工作的，也可在兰州落户。对大学本科及其以上的毕业生暂未落实工作单位的，可先落户、后就业。对投资兴办实业、购买了商品房的人员，准予本人及其共同居住、生活的直系亲属落户。外地来兰州并在市区有合法固定住所的个体经营者，凡连续三年每年缴纳个人所得税额超过8万元(含8万元)的，业主本人及其配偶和未成年子女可办理入户手续。
　　七、大力改善投资软环境
　　(三十八)改革项目审批制度。除使用各级财政性资金和非商业银行贷款以及国家有明文规定的项目外，按业主自主决策原则，取消对其它全额自筹资金项目的审批，实行项目登记备案制。项目业主单位按基建、房地产、技改等不同性质，将项目建议书按规定的审批权限分别送达省、市(州、地)或县(市、区)有关部门登记备案。符合产业政策的项目，同级计委或经贸委在三个工作日内签发备案核准证。备案核准证与项目建议书批复文件具有同等法定效力。
　　外商投资项目，属于国家鼓励类，不需国家综合平衡的限额以上项目，由省级有关部门审批项目建议书或可研报告；外商投资3000万美元以下项目，在不需省级有关部门平衡资金、资源及协调环保事宜的情况下，由当地有关部门分别批准项目建议书和可研报告、合同及章程。
　　凡是必须审批的项目，属省级审批权限的，省级有关部门对项目建议书和可研报告合并一道审批；资料齐全的，各项审批最长不超过五个工作日。属于国家审批权限的，省级有关部门在项目单位报送符合国家要求的全部合格资料后十五个工作日内，向国家审批部门报出。省内各项审批事项，实行政策、程序、资金、人员、结果公开和时限承诺的“五公开一承诺”制度。
　　(三十九)积极推进行政大厅和行政首问制度。凡是一个事项由多个部门审批的，要实行联合办理或集中统一办理。对在甘肃境内投资的项目实行全程服务，及时协调有关部门帮助解决建设和生产经营过程中出现的问题，及时调解纠纷和矛盾，监督合同的执行。省外商投诉中心设立公开投诉电话，受理内、外商企业的各种投诉。鼓励公民、法人或其它组织对行政机关依法行政进行监督，发现违反行政规定的行为可以各种方式向各级监察部门举报。
　　(四十)禁止向企业乱摊派、乱收费、乱罚款。取消所有不合理收费项目，实行收费公示制和“单位开票、银行收款、财政管理、收缴分离”的征管体制，严格执行“两证一书一票一卡”制度(即：《收费许可证》、《收费员证》、《进企业收费审批通知书》、统一收据、收费登记卡)，维护企业合法权益。
　　(四十一)对来甘肃工作的高层管理和科技人才、投资数额较大(指在兰州市投资500万元以上或在其它市、州、地投资250万元以上)的外籍投资者提供入境、居留便利。对从事商务考察、贸易活动需多次临时入出境的境外人员，可根据需要发给有效期最长不超过五年、每次停留期最长不超过六个月的多次入境签证。对需在甘肃长住人员，可根据实际需要发给一年以上最长不超过五年的外国人居留证；若需多次入出境的，同时发给与外国人居留证相同期限的多次往返签证。对来甘肃考察、投资的华侨、港澳台同胞，公安机关出入境管理部门应当依法办理居留和签注手续，手续齐全的即日办理。
　　八、附则
　　(四十二)自本政策生效日起，《甘肃省实施西部大开发战略优惠政策》自行废止；甘肃省现行政策中与本政策不一致的条款，一律停止执行。
　　(四十三)上述政策措施自发布之日起实行，并设置投诉电话和网上投诉信箱。省人民政府各有关部门可根据工作需要，在不违反本政策条款原则的情况下，对相应条款制定有关政策细则或具体实施意见。